Добрый день, уважаемые магистранты 2 курса заочной формы обучения !

В связи с последними событиями распространения

коронавирусной инфекции Дагестанский государственный университет с 20 марта осуществил переход на дистанционную форму обучения. По учебному плану у Вас должны были начаться занятия с 30 марта 2020г. ( в связи с объявленными нерабочими днями.. лекционные и семинарские занятие будут перенесены на текущую неделю с 6 апреля)

Прошу Вас внимательно отнестись и подготовить лекционный материал по данному курсу " Проблемы развития земельного законодательства" 

После лекционного материала будут выставлены вопросы, тестовые задания, задачи и тематика рефератов. Подготовленный материал необходимо скинуть  на электронную почту  manna.kadimova@mail.ru  
(реферат необходимо написать на 5-8 стр. с правильным оформлением (сноски, нормативно-правовые акты, специальная литература)
Ответы на задачи и тесты необходимо оформлять в тетраде. 

  Тема . Особенности института права собственности и иных прав на землю

1.     Понятие и особенности института права собственности на землю.

2.     Формы земельной собственности.

3.     Субъекты, объекты и содержание земельной собственности.

4.     Основания возникновения и прекращения права собственности на землю. Ограничение оборотоспособности земли.

1. Понятие и особенности института права собственности на землю.

Право собственности является одним из центральных правовых институтов гражданского права. Общие положения о праве собст­венности на землю закреплены в гл. 17 ГК РФ. Однако регулирова­ние вопросов собственности на землю не является исключитель­ной прерогативой гражданского права. Специфика правового ре­агирования отношений собственности на землю отражается в земельном, горном, водном, лесном законодательствах. Особенно Отчетливо содержание права собственности на землю, как и на иные природные ресурсы, проявляется в отношении права пуб­личной собственности на землю. Применяемые в земельном законодательстве такие правовые способы и инструменты, как подраз­деление земель на категории, установление ограничений прав на земельные участки, градостроительное зонирование и некоторые иные также отражают особенности содержания права частной собственности на землю.  

Право собственности на землю имеет конституционно-правовое содержание. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и дру­гие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживаю­щих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности. Согласно ст. 36 Конститу­ции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собст­венности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственни­ками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Право собственности на землю характеризуется следующими признаками:

·        оно является основным земельным правом, от которого производны все другие права на землю. Наличие собственника предполагается обязательным, в отличие от других земельных прав, которые могут возникать только по воле собственника;

·        по своей правовой природе является вещным правом, независимо от формы собственности (ст. 262 ГК), что обеспечивает юридическое равноправие различных форм собственности в гражданском обороте, способствует более широкому вовлечению земель, находящихся в государственной собственности, в гражданский оборот;

·        по временному признаку всегда является бессрочным правом, которое существует, пока существует объект этой собственности – земельный участок или земли;

·        праву собственности на землю присущ целевой характер, который в разной форме проявляется по отношению к государственной и иным формам и видам права собственности. Целевое назначение государственных земель учитывается при определении их состава, а также при распределении и перераспределении этих земель другим лицам, все другие собственники используют земельные участки в соответствии только с целевым назначением.

В понятие «права собственности на землю» можно включить:

- институт российского земельного права, нормы которого со­держатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочета­ние двух признаков: экономического и экологического, которые нахо­дятся в тесном взаимодействии;

- земельное правоотношение, в котором выступают как субъек­ты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей;

- субъективные правомочия собственников земли (право на совершение определенных действий и на бездей­ствие, на требование к другим лицам и на защиту,  на  взыскание убытков);

- юридический факт, порождающий определенные правоотноше­ния как для собственников, так и для иных лиц.

Право собственности на землю в объективном смысле представ­ляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ). Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законода­тельства. При этом, если в земельном праве формулируется «конст­рукция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию.

Право собственника на землю в субъективном смысле — это за­крепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участ­ком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше­нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня­емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельно­сти собственника.

В практике и теории земельного права под «правом собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия -  владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ)

  С одной стороны, в международном праве право собственности на землю рассматривается как право собственности народов на при­родные ресурсы, органически связанное с реализацией естествен­ных и неотъемлемых прав человека, обеспечивающих его жизне­деятельность. Так, в ч. 2 ст. 1 и ст. 25 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 19 декабря 1966 г. закреплено неотъемлемое право народов для достижения своих целей полностью и свободно обладать, пользоваться и рас­поряжаться своими естественными богатствами и ресурсами. Ни один народ ни в коем случае не может быть лишен принадлежащих ему средств существования.

      С другой стороны, международное право закрепляет право каж­дого человека обладать имуществом. Статья 17 Всеобщей деклара­ции прав человека от 10 декабря 1948 г. гласит, что каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими. В ст. 26 Конвенции Содружества Независимых Госу­дарств о правах и основных свободах человека от 26 мая 1995 г. от­мечается, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на собственность. Никто не может быть лишен своего иму­щества, кроме как в общественных интересах, в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных национальным за­конодательством и общепризнанными принципами международ­ного права.

2. Формы земельной собственности

Право собственности подразделяется на три основные формы в зависимости от субъектов права - правообладателей. Выделяют государственную, муниципальную и частную собственность на земельные участки. При этом право собственности, и в особенности право частной собственности, носит ограниченный характер.

Так, собственник обязан соблюдать установленное целевое назначение земельного участка, соблюдать ограничения, установленные для оборота земельных участков, и т.д. Концепция ограничения права частной собственности сформировалась в европейском праве в начале XX в. с отменой Кодекса Наполеона и последовательно реализовалась в национальных системах европейских стран. В нашей стране при введении частной собственности на землю также был нормативно закреплен ограниченный характер права частной собственности. То есть фактически установлен определенный приоритет публичных интересов перед частными в сфере собственности на земельные участки.

Как уже было рассмотрено выше, в ст. 9 Конституции РФ провозглашено: "Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Перечень субъектов соответствующих форм собственности определяется в соответствии с подразделом 2 Гражданского кодекса РФ. На момент принятия Конституции РФ представлялось актуальным установление новых форм собственности, например, предлагалось выделить в качестве самостоятельных форм собственности собственность физических лиц и акционерных обществ. В настоящее время образование дополнительных форм собственности не представляется актуальным. Более того, поскольку круг субъектов права собственности регулируется гражданским законодательством, которое находится в исключительном ведении Российской Федерации, изменение круга субъектов права собственности на региональном или муниципальном уровне невозможно.

Государственная собственность на землю

К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная собственность не предусмотрена законодательством.

Согласно ст. 17 ЗК РФ В федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Всего насчитывается около 20 подобных федеральных законов. Так, Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (ВВС РФ. 1993. N 19) установлено, что объектами федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, ЦБ РФ, ПФР. В соответствии с ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805) земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью (п. 3 ст. 4). Согласно ст. 1 ФЗ от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне" (СЗ РФ. 1996. N 23. Ст. 2750) земли, предоставленные для нужд Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, находятся в федеральной собственности. Статья 13 ФЗ от 19.07.1998 N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" (СЗ РФ. 1998. N 30. Ст. 3609) государственную наблюдательную сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий, относит исключительно к федеральной собственности.

Возникновение права собственности при разграничении государственной собственности на землю - на основании принятых до 1 июня 2006 г. актов Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также на основании вступивших в законную силу судебных решений по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю;

Приобретение РФ, ее субъектами или муниципальными образованиями земельных участков в результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов РФ, муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по другим гражданско-правовым основаниям. В государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных (муниципальных) нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные в порядке ст. 50 и реквизированные (ст. 51).

К федеральной собственности согласно ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" относятся земельные участки:

 - занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;

- предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

 - находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27 сентября 2013 г. N 253-ФЗ "О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;

- предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; - иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Соответствующие нормы содержат ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и другие федеральные законы. Так, в соответствии с п. 6 ст. 95 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земли государственных заповедников и национальных парков.

Согласно п. 4 ст. 87 ЗК РФ федеральной собственностью являются также земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, обеспечивающими статус и защиту государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции.

 Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.5, которой регламентирован порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ: установлены случаи и основания такой передачи, перечень видов земельных участков, которые не подлежат подобной передаче, порядок передачи, основания и порядок прекращения прав третьих лиц на безвозмездно передаваемый из федеральной собственности земельный участок

 

Собственность субъектов РФ на землю.

Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов Российской Федерации относит земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Использование земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным землепользователям на вторичных правах, например, в аренду.

Одним из критериев является признание федеральными законами нахождения отдельных земельных участков в собственности субъектов РФ. Примером, в частности, является ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ.

При разграничении государственной собственности на землю к собственности субъектов РФ относятся:

а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

 б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

в) иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Так, в целях сохранения единства городского хозяйства городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга к их собственности отнесены:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти городов федерального значения и внутригородским муниципальным образованиям городов федерального значения;

 - земельные участки, предоставленные казенным предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;

- иные земельные участки и земли, предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Субъекты РФ могут в соответствии с гражданским законодательством по предусмотренным им основаниям приобретать в собственность земельные участки. Право собственности субъектов РФ на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате заключения сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.), в результате выкупа земельного участка для государственных нужд и т.п. Участие субъектов РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определяется по правилам гл. 5 ГК.

От имени субъектов РФ могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Муниципальная собственность на землю

Правом муниципальной собственности на землю обладают органы местного самоуправления. Несмотря на то что данная форма собственности была провозглашена еще в 1992 г. Законом "О местном самоуправлении", долгое время в отношении муниципальной собственности был известен только ее субъект - орган местного самоуправления. Поскольку правом муниципальной собственности обладают негосударственные органы власти, необходимо было детально урегулировать, какие земли и в каком порядке могут быть переданы органам местного самоуправления. Однако это было выполнено только в 2001 г. в ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В муниципальную собственность городов, районов (кроме районов в городах), сельских поселений, а также других муниципальных образований для обеспечения их развития передаются земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у других собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке. Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ муниципальная собственность включает в себя земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

При разграничении государственной собственности на землю выделяется муниципальная собственность только трех видов муниципальных образований: поселений, городских округов, муниципальных районов. К ней относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

 -земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

 - иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и земли.

Среди предусмотренных гражданским законодательством оснований приобретения права собственности на земельные участки, наряду с различного рода сделками, судебными решениями и иными юридическими фактами, особо следует отметить признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь

В силу ст. ст. 124 и 125 ГК субъектом права муниципальной собственности (правообладателем) является муниципальное образование, а не органы местного самоуправления: городское собрание, администрация города и т.п. (см. Постановление ФАС СевероКавказского округа от 03.06.2005 по делу N Ф08-2295/2005).

В соответствии с федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» муниципальными образованиями признаются:

- сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления; - городское поселение

- город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

 - муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ;

 - городской округ - городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ;

 - внутригородская территория города федерального значения - часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с юридическими и физическими лицами. К ним применяются нормы для юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

При определении круга субъектов, выступающих от имени собственника муниципальных земель, необходимо руководствоваться нормами специального законодательства (п. 2 ст. 11 ЗК), а также положениями Конституции. В ст. 130 Конституции определено, что местное самоуправление, т.е. самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, осуществляется гражданами путем прямого волеизъявления, а также через выборные и другие органы местного самоуправления.

Таким образом, в соответствии с законодательством от имени муниципального образования права собственника в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, могут реализовывать органы местного самоуправления (в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов) либо население непосредственно. Органы местного самоуправления - избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Для решения вопросов местного значения и успешного развития муниципальных образований ЗК предусматривает возможность безвозмездной передачи земель, находящихся в государственной собственности, в собственность этих муниципальных образований.

Частный случай безвозмездной передачи имущества в муниципальную собственность предусмотрен в ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607). Положения ч. 11 ст. 154 названного Закона предусматривают, что федеральное имущество, которое может находиться в муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в муниципальную собственность в случае, если нахождение указанного имущества в федеральной собственности не допускается, в том числе в результате разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти и органами местного самоуправления. Решения о передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную собственность принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества, если иное не установлено Правительством РФ; органы государственной власти, осуществляющие передачу имущества, обязаны передать, а органы местного самоуправления, осуществляющие принятие имущества, обязаны принять передаваемое имущество на основании решений в соответствии с передаточным актом. В случае если в установленный срок передаточный акт не подписан и (или) не представлен органу государственной власти, осуществляющему передачу имущества, он утверждается уполномоченным органом в одностороннем порядке.

 Следует подчеркнуть, что приведенные выше положения, устанавливающие порядок безвозмездной передачи в муниципальную собственность находящегося в федеральной собственности имущества, предполагают необходимость учета волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу, согласованных действий между органами местного самоуправления и соответствующими органами государственной власти Российской Федерации.

Таким образом, они не могут рассматриваться как позволяющие принимать решения о передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную в одностороннем порядке, игнорируя волеизъявление органов местного самоуправления и объективную необходимость такой передачи для осуществления местным самоуправлением своих полномочий (см. Постановление КС РФ от 04.12.2007 N 828-О-П // СЗ РФ. 2008. N 2. Ст. 129).

Поскольку в собственности муниципальных образований находятся, как правило, земельные участки, расположенные на их территории, то в п. 3 комментируемой статьи специально подчеркивается, что в муниципальную собственность могут передаваться и земельные участки, находящиеся за пределами границ муниципальных образований.

Частная собственность на землю

Субъектами частной собственности могут быть физические и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции, расположенной в гл. 2 "Права и свободы человека и гражданина", положения которой не могут быть изменены Федеральным Собранием, для их пересмотра необходим созыв Конституционного Собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

Собственность на земельные участки может быть индивидуальной (собственность гражданина и юридического лица) либо общей. Общая собственность на земельные участки - это собственность двух или нескольких лиц на земельные участки. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность) или без ее определения (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома, объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" 

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами хозяйства не установлено иного;

в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. ст. 33 - 34 СК РФ);

 в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов;

на земельный участок садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, предоставленный за плату в совместную собственность членов такого объединения.

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников. Субъектами права общей собственности могут быть не только физические и юридические лица, но и публичные образования. Наличие двух и более сособственников на один участок определяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий собственника.

Наиболее распространенными основаниями возникновения права собственности на земельные участки являются сделки и административные правовые акты (решения компетентных органов о предоставлении в собственность земельных участков), также право собственности на земельные участки может возникать из судебного решения, в силу приобретательной давности и др.

Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Федеральный законодатель вводит некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым устанавливая изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. В п. 3 комментируемой статьи содержится лишь одно из существующих в федеральном законодательстве ограничений прав иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц в отношениях собственности на земельные участки. Указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым - реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. №26 утвержден перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками. На примере Республики Дагестан, к таким территориям согласно данному указу можно отнести следующие территории:

·        Муниципальное образование "Ахтынский район".

·        Муниципальное образование "Бабаюртовский район".

·        Муниципальное образование "Дербентский район".

·        Муниципальное образование "Докузпаринский район".

·        Муниципальное образование "Карабудахкентский район".

·        Муниципальное образование "Каякентский район".

·        Муниципальное образование "Кизлярский район".

·        Муниципальное образование "Магарамкентский район".

·        Муниципальное образование "Рутульский район".

·        Муниципальное образование "Тарумовский район".

·        Муниципальное образование "Тляратинский район".

·        Муниципальное образование "Цумадинский район".

·        Муниципальное образование "Цунтинский район".

·        Муниципальное образование "Город Дагестанские Огни".

·        Муниципальное образование "Город Дербент".

·        Муниципальное образование "Город Избербаш".

·        Муниципальное образование "Город Каспийск".

·        Муниципальное образование "Город Махачкала"

Отдельные приграничные территории определены нормативными правовыми актами РФ или устанавливаются законами соответствующих субъектов РФ. Например, Правительством РФ было подписано распоряжение от 24.11.2005 N 2026-р, которым одобрен проект Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Казахстан о порядке пересечения российско-казахстанской государственной границы жителями приграничных территорий России и Казахстана. Данное Соглашение содержит перечень приграничных территорий и определяет их как административно-территориальные единицы, непосредственно примыкающие к российско-казахстанской государственной границе. Поскольку в законодательстве отсутствует легальное определение приграничных территорий, в юридической литературе по этому вопросу сложились разные точки зрения. Приграничной территорией следует признать земли в пределах административно-территориальных образований, непосредственно примыкающие к Государственной границе РФ.

3. Субъекты, объекты и содержание земельной собственности

Субъекты права собственности на землю

      В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. При этом указанные субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

      Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.

      Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Содержание правоспособности гражданина в общем виде определено в ст. 18 ГК РФ: граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

      В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

      Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает возраст.

      По общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте.

      Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения возраста 18 лет.

      Во-вторых, ГК РФ ввел понятие, не использовавшееся ранее в гражданском законодательстве России, - эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным). Несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК РФ). После объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет имущественную ответственность по своим обязательствам.

      Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.

      Статус иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской Федерации определяется ФЗ от 25.07.2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" и иными федеральными законами. Как следует из содержания ст. 2 и 4 указанного Федерального закона, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами России, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Здесь речь идет прежде всего о случаях ограничений ряда избирательных и трудовых прав, запретах на нахождение на государственной и муниципальной службе, на военной службе по призыву, на занятие деятельностью, допуск к которой иностранцев и апатридов ограничен федеральным законом. Участие иностранных граждан в некоторых жилищных правоотношениях ограничено федеральными законами". Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 cт. 35, п. 9 cт. 36 ЗК РФ.
      Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ. Иностранные юридические лица - субъекты прав на землю - должны быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных государств. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки, о чем подробнее будет сказано ниже.
      Государство и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в гражданско-правовых отношениях. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К государству и муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
        Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.
      От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

      От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

      В зависимости от видов вещных и иных прав, носителями которых могут выступать перечисленные выше участники земельных отношений, в п. 3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях установлены следующие понятия и определения:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

     

Объекты права собственности на землю

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

 Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

 

    Понятие "природные ресурсы" используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В природных ресурсах могут выделяться предметы, способные быть объектами отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный ресурс - это те компоненты природного объекта, что используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.

ЗК РФ по-новому, в сравнении с ранее действующим законодательством, определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке.

 В ст.1 ЗК РФ речь идет о земле в том числе "как недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю". Более широкое определение сформулировано в Федеральном законе от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре": земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст.40 ЗК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

            В настоящее время немаловажное значение, имеет принцип подробного распределения всех земель по своему целевому назначению (ст.7 ЗК РФ). Это значит, что земли в Российской Федерации четко подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

      ЗК РФ предусмотрена возможность указывать вышеперечисленные категории земель в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в документах государственного земельного кадастра и документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кодекс возлагает на Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ):

1.     правомочие владения – возможность фактического обладания собственником принадлежащим ему имуществом;

2.     правомочие пользования – возможность потребления (присвоения) собственником полезных свойств имущества;

3.     правомочие распоряжения – возможность определения собственником юридической судьбы имущества (его отчуждения, передачи в пользование другим лицам, пользования самим собственником и т.д.).

Иными словами, собственник вправе самостоятельно совершать сделки относительно своего имущества, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам либо передавать им права владения или пользования, оставаясь при этом собственником.

Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ (Права собственников земельных участков на использование земельных участков).

Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:

• отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
• передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
• отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
• распоряжаться имуществом иным образом.

Ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1.     использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2.     возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3.     проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4.     осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Статья 42 ЗК РФ устанавливает следующие обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков:

·        использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

·        сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

·        осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

·        своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

·        своевременно производить платежи за землю;

·        соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

·        не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

·        не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф;

·        выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.

5. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю. Ограничение оборотоспособности земли

Основания возникновения права собственности на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Основания приобретения земельных участков в собственность:

1) в частную собственность (по Гражданскому кодексу РФ):

1.     на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);

2.     в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);

3.     в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);

4.     по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности.

2) в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

1.     по федеральным законам;

2.     процедура разграничения государственной собственности на землю;

3.     гражданско-правовые основания;

4.     безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

1.     по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;

2.     процедура разграничения государственной собственности на землю;

3.     гражданско-правовые основания;

4.     безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на земельный участок на основании сделки об отчуждении

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Однако из данного принципа есть исключения:

1.     собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

2.     иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Переход права собственности на земельные участки по наследству

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Согласно ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности:

• земельный участок или
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком

входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Переход права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1.     решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка - в собственность бесплатно (приватизация) или в постоянное (бессрочное) пользование;

2.     договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3.     договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4.     договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 Кодекса (продажа без проведения торгов), а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Кодекса (для индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ, КФХ и т.д.).

Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК РФ.

В общем случае продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:

• в качестве продавца - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
• в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно указаны в ст. 39.5 ЗК РФ.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

1.     органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2.     государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3.     казенным предприятиям;

4.     центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в безвозмездное пользование указаны вст. 39.10 ЗК РФ.

Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение

Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности - для нескольких собственников).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1.     отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2.     отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

3.     отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Основания прекращения права частной собственности на землю

Право собственности на землю прекращается (ст. 44 ЗК):

1) добровольно:

1.     при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

2.     при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

2) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством:

1.     обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);

2.     неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);

3.     использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);

4.     реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);

5.     изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);

6.     отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;

7.     национализации земель;

8.     конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

---

Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом

1.     ограничений оборотоспособности земельных участков, а также

2.     специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка).

Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.

Все подобные сделки подлежат государственной регистрации.

Отказ собственника от права собственности на земельный участок

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (ст. 53 ЗК).

Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Принудительное изъятие у собственника его земельного участка

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:

1.     обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);

2.     отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);

3.     реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;

4.     отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;

5.     изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6.     изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных (ст. 49 ЗК РФ):

• с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
• с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
• в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Земельный кодекс устанавливает три основания принудительного изъятия земельных участков:

1.     изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49);

2.     конфискация земельного участка (ст. 50);

3.     реквизиция земельного участка (ст. 51).

Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (ст. 51 ЗК РФ). Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Конфискацию как меру уголовного наказания по решению суда следует отличать от реквизиции как временной меры общего характера в случаях стихийных бедствий или возникновении иных обстоятельств чрезвычайного характера.

Ограничение оборотоспособности земли

      Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

      Законодательством РФ предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129). ЗК РФ, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки.

       Изъятие тех или иных земель из гражданского оборота и ограничение оборота определенных земельных участков предполагают особый правовой режим соответствующих земель, определяемый п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

       Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных на них объектов, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Правовая судьба находящихся в государственной или муниципальной собственности изъятых из оборота земельных участков решается на основании административных актов соответствующих органов государственной власти и управления, муниципальных органов. Государство и муниципальные образования в качестве собственников изъятых из оборота земельных участков не вправе передавать такие участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки - продавать, передавать в безвозмездное пользование, сдавать в аренду или залог и т.д.

       К землям, изъятым из оборота, закон относит земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности: государственные природные заповедники и национальные парки (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций федеральных органов государственной охраны; объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

6) не указанные в пункте 4  статьи 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

       Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

      Собственник ограниченного в обороте земельного участка вправе совершать с ним только те виды гражданско-правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования). Например, исполнительные органы государственной власти, в порядке, установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (п. 5 ст. 93 ЗК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 90 ЗК РФ свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Тема. Иные права на землю (кроме собственности)

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Право безвозмездного пользования земельными участками.

Аренда земельных участков.

Сервитут.

Права и обязанности землевладельцев, землепользователей, арендаторов и субарендаторов земель.

1. Право пожизненного наследуемого владения

земельными участками

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) из 4 главы земельного кодекса были исключены статьи о праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненном наследуемом владении земельными участками. Это связано с исключением дублирования норм ЗК РФ и ГК РФ. Вопросы предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования урегулированы новой главой V.1 ЗК РФ. Предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения со дня введения в действие ЗК РФ не осуществляется. Содержание указанных прав раскрыто в ст. ст. 264, 266 - 269 ГК РФ. Кроме того, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено сохранение ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения земельным участком; обязанность лиц, для которых ЗК РФ не предусмотрено предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а в ряде случаев - в безвозмездное пользование или на условиях сервитута, условия, сроки такого переоформления; а также случаи бесплатного переоформления ранее возникших у граждан указанных прав на земельный участок на право собственности (ст. 3).

Статьи 20 – 21 ЗК РФ утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству

.Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

ГК РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

 Статья 264. ГК РФ Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 265 ГК РФ Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 266 ГК РФ Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Статья 267 ГК РФ. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия. Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования

земельными участками

Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Ст. 39.9 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа исключительно:

органам государственной власти и органам местного самоуправления;

государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

казенным предприятиям;

центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т.е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.

Ст. 269 ГК РФ устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, однако, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением:

случаев заключения соглашения об установлении сервитута и

передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, в отличие от собственников земельных участков субъекты данного права лишены существенного правомочия - правомочия распоряжения земельным участком. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Любые сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года либо до 1 января 2016 года (в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т.п.). Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.

С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Порядок оформления установлен законодательством о "дачной амнистии".

3. Право безвозмездного пользования

земельными участками (ст.24 ЗК РФ)

Необходимо отметить, что 23.06.2014 N 171-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена замена права безвозмездного срочного пользования на право безвозмездного пользования. Это связано с общей тенденцией гармонизации земельного и гражданского законодательства и направлено на исключение споров о правовом регулировании данного права.

Так, безвозмездное пользование урегулировано главой 36 ч. 2 ГК РФ. Предмет договора безвозмездного пользования определен ст. 689 ГК РФ, согласно которой по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Законом 171-ФЗ статья была дополнена пунктом, согласно которому договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. Необходимость такого уточнения связана с тем, что целый ряд особенностей заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (порядок заключения, стороны, сроки и др.), предусмотрен главой V.1 ЗК РФ.

Важно также отметить, что в соответствии с ч. 18 ст. 34 Закона N 171-ФЗ земельные участки, предоставленные до 1 марта 2015 г. в безвозмездное срочное пользование, считаются предоставленными в безвозмездное пользование. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие слова "безвозмездное срочное пользование", не требуется.

В качестве новеллы следует обратить внимание, что Законом N 171-ФЗ основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перенесены в ст. 39.10 ЗК РФ. При этом перечень таких оснований претерпел существенные изменения (подробнее см. комментарий к ст. 39.10 ЗК РФ).

24 статьей ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки (независимо от формы собственности) могут предоставляться в безвозмездное пользование в виде служебного надела. Хотя п. 2 статьи 24 ЗК РФ  регулирует вопросы предоставления служебных наделов без указания формы собственности на земельные участки, исходя из содержания данного пункта, а также принимая во внимание основные принципы гражданского законодательства (прежде всего свободу договора), представляется, что положения указанной нормы подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С 1 января 2017 г. п. 2  статьи 24 ЗК РФ  излагается в новой редакции .Так, уточняется, что в качестве служебных наделов могут предоставляться являющиеся таковыми земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий. Следует отметить, что возможность предоставления земельных участков из земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий ранее также была предусмотрена ст. 10.2 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 14 марта 2009 г. N 32-ФЗ), п. 5 ст. 11, п. 4 ст. 16 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

При этом предоставление земельных участков в качестве служебных наделов осуществляется в безвозмездное пользование в соответствии  с  24статьей ЗК РФ.

В целом изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г., направлены в основном на уточнение сфер деятельности организаций, работники которых имеют право на получение служебных наделов, и фактически не меняют существующее правовое регулирование.

Согласно п. 2 статьи 24 ЗК РФ категории работников организаций отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.

Следует отметить, что служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Согласно ст. 47 ЗК РФ право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением следующих случаев. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Кроме того, право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

 1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

2) работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования;

 3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

4.Аренда земельных участков( ст.22 ЗК РФ)

Общие положения о содержании, заключении, об исполнении договоров аренды установлены § 1 главы 34 ч. 2 ГК РФ. Так, предмет договора аренды установлен ст. 606 ГК РФ, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Аналогичное правило применяется и в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктами 2, 11 комментируемой статьи установлено, что в аренду могут быть предоставлены земельные участки, за исключением изъятых из оборота, что корреспондируется с п. 2 ст. 27 ЗК РФ <1>. Основания отнесения земельных участков к изъятым из оборота установлены п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

--------------------------------

<1> Следует отметить, что п. 11 ст. 22 ЗК РФ предусматривает запрет на передачу изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Абзац первый п. 2 ст. 27 ЗК РФ возможность исключения из общего правила о запрете сделок с такими земельными участками не предусматривает.

К числу особенностей (по сравнению с ГК РФ) договоров аренды земельных участков можно отнести следующее <1>.

<1> Отдельные вопросы, регулирующие возможность заключения договора аренды части земельного участка, и другие раскрыты в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Вместе с тем размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. п. 4, 12 комментируемой статьи).

Земельный кодекс РФ не содержит каких-либо особенностей в части периодичности изменения размера арендной платы, поэтому в данном случае применению подлежит ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614).

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В отличие от указанного общего правила п. п. 5 и 6 комментируемой статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно п. 9 комментируемой статьи правило об отсутствии необходимости согласования передачи прав и обязанностей по договору аренды без согласования с собственником применяется при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет и если иное не установлено федеральными законами.

Однако п. 9 комментируемой статьи не содержит требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее 5 лет. В результате, исходя из системного толкования п. п. 5, 6, 9 комментируемой статьи в судебной практике, следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее 5 лет, не требуется получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 апреля 2010 г. по делу N А55-15012/2009). Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Кроме того, в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка необходимо отметить, что согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в силу закона возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя (Постановление от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 6).

В развитие этого положения следует отметить позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, учитывая, что в данном случае арендодатель ограничен в силу регламентированности всех его действий. Учитывая, что переходят не только все права, но и все обязанности арендатора, арендодатель, в частности, не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостоверится ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен возможности повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства. В п. 9 комментируемой статьи предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. Так, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен в ст. 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами. Следовательно, гарантии, предусмотренные п. 9 комментируемой статьи, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Кроме того, если при этом судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и применительно к п. 1 ст. 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя (Постановление от 1 октября 2013 г. N 3914/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 2).

Федеральными законами от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ и от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ комментируемая статья была дополнена п. п. 5.1, 9.1 и 9.2, предусматривающими, что арендатор земельного участка - лицо, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, договор об освоении или о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, вправе передавать права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории. При этом указанными законами предусмотрена необходимость согласования передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории с органом государственной власти или органом местного самоуправления, с которым заключен соответствующий договор. Исключение предусмотрено только в случае передачи указанными лицами арендных прав в залог. В этом случае применяются общие правила, предусмотренные п. п. 5 и 9 комментируемой статьи.

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены существенные изменения в статью 448 ГК РФ. Согласно ч. 7 указанной статьи (в новой редакции) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В связи с указанной новеллой на практике нередко возникают вопросы о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенному по итогам аукциона в соответствии с ЗК РФ. Представляется, что при решении этого вопроса следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, из которых следует возможность особого регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними земельным законодательством. В соответствии с законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Учитывая, что п. п. 5 и 9 комментируемой статьи прямо предусматривают возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, представляется, что требования п. 7 ст. 448 ГК РФ не подлежат применению в рассматриваемых случаях. При этом представляется, что предусмотренная п. 9 комментируемой статьи возможность иного регулирования вопроса относится к необходимости получения согласия арендодателя. Так, например, п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Особенности договоров аренды, заключаемых в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. ст. 39.7 и 39.8 ЗК РФ. В связи с введением Законом N 171-ФЗ указанных статей из комментируемой статьи был исключен целый ряд норм, устанавливающий особенности таких договоров аренды (п. п. 3.1, 3.2 ст. 22 ЗК РФ).

Законом N 171-ФЗ был исключен п. 3 комментируемой статьи, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, это право вообще исключено в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а вопрос о заключении договоров аренды таких земельных участков на новый срок урегулирован иным образом (см. комментарий к ст. ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ). В отношении же земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, применению подлежат положения ст. 621 ГК РФ, согласно п. 1 которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При этом следует отметить, что в силу положений ст. ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11 <1>).

<1> Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

Следует также отметить, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отдельно следует рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Так, порядок и основания расторжения договора аренды земельного участка урегулированы ст. ст. 450, 619, 620 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ.

При этом специальное правило, регулирующее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, предусмотрено п. 9 комментируемой статьи. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение указанного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом вышеизложенного согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (Постановление от 24 марта 2005 г. N 11).

В качестве исключения из данного правила можно указать положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым заключенный до 1 января 2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Следует также отметить, что из комментируемой статьи Законом N 171-ФЗ исключены п. п. 7 и 8, предусматривающие возможность передачи земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ и преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку все отношения, связанные с предоставлением находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков урегулированы новой главой V.1 ЗК РФ.

В завершение хотелось бы отметить, что п. 1 комментируемой статьи в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства предусмотрен "национальный режим" при приобретении ими земельных участков в аренду. Исключение из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно ст. 11 которого не допускается заключение договоров купли-продажи, дарения, аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав собственности, владения и (или) пользования, в отношении земельных участков, предоставленных гражданам в соответствии с указанным Федеральным законом, и образованных из них земельных участков, в том числе и при совершении последующих сделок, если стороной такого договора является иностранное государство, международная организация, иностранный гражданин, лицо без гражданства, иностранное юридическое лицо или юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которого имеется доля иностранного государства, международной организации, иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства. Договор, заключенный с нарушением установленного ограничения, является ничтожным.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

гражданам,

юридическим лицам,

иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регулируются ст. 39.8 ЗК РФ.

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

---

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

по соглашению сторон;

по решению суда;

по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

в период полевых сельскохозяйственных работ;

в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5. Сервитут

Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут. статья 23 ЗК РФ.)

Этой статьей регулируется содержание, порядок установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

При этом в ЗК РФ предусматривается два вида сервитута: частный сервитут, который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и направлен на удовлетворение нужд конкретного собственника недвижимого имущества (например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) линейных объектов), и публичный сервитут, который устанавливается в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (т.е. для обеспечения общественных потребностей и в интересах неопределенного круга лиц, а не в частных интересах), без изъятия земельного участка.

Законом N 171-ФЗ словосочетание "частный сервитут" в ЗК РФ был заменен понятием "сервитут" в целях приведения ЗК РФ в соответствие с ГК РФ, который использует только такое понятие и не предусматривает возможности установления публичного сервитута.

Концепцией развития гражданского законодательства, разработанной на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", предусмотрена необходимость сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о публичном сервитуте) и в интересах соседей (соседское право).

До настоящего времени соответствующий законопроект (N 47538-6) не принят, и правовое регулирование отношений, связанных с установлением публичного сервитута, осуществляется статьей 23 ЗК РФ), а особенности установления такого сервитута - отдельными федеральными законами (например, Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В качестве общих свойств публичных и частных сервитутов можно отметить, что они могут быть срочными и постоянными (п. 4), их осуществление должно быть наименее обременительным для земельных участков, в отношении которых они установлены (п. 5), подлежат государственной регистрации (п. 9). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. В качестве существенных отличий можно указать круг лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, основания и случаи установления.

Как уже отмечалось, публичный сервитут характеризуется отсутствием конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого устанавливается сервитут .Возможность установления такого сервитута базируется на принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов граждан и юридических лиц, которым принадлежат земельные участки (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Это нашло свое отражение в п. 2 комментируемой статьи, согласно которому основанием установления публичного сервитута является нормативный правовой акт Российской Федерации, субъекта РФ или органа местного самоуправления. При этом установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Можно отметить судебную практику, в соответствии с которой суды отказывают в установлении публичного сервитута, если признают недоказанным, что установление публичного сервитута необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, поскольку необходимость установления сервитута, обоснованная собственными интересами гражданина или юридического лица, не отвечает цели установления публичного сервитута (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2016 г. N 306-КГ16-7886, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2013 г. N ВАС-3752/13).

Использование понятия "общественные слушания" приводит к неоднозначному пониманию и применению норм на практике, поскольку законодательно не установлено соотношение общественных и публичных слушаний и не урегулированы вопросы, связанные с установлением процедур проведения общественных слушаний.

Анализ законодательства Российской Федерации приводит к выводу, что не следует отождествлять понятия "общественные слушания" и "публичные слушания". Так, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон 131-ФЗ) для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания. Как предусмотрено п. 2 ст. 28 Закона 131-ФЗ, публичные слушания проводятся по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования. Публичные слушания, проводимые по инициативе населения или представительного органа муниципального образования, назначаются представительным органом муниципального образования, а по инициативе главы муниципального образования - главой муниципального образования.

Пунктом 3 ст. 28 Закона 131-ФЗ установлены проекты документов, которые должны выноситься на публичные слушания.

Пунктом 1 ст. 2 Закона 131-ФЗ установлено, что вопросы местного значения - это вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией РФ и данным Законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

К вопросам местного значения относятся вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, которые перечислены в Конституции РФ и ст. ст. 14, 15, 16 Закона 131-ФЗ, не включающие установление публичных сервитутов, в связи с чем данные вопросы не относятся к вопросам местного значения муниципальных образований.

Кроме того, установление публичного сервитута может осуществляться не только на основании решений органов местного самоуправления, но и законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ (в случае, если это необходимо для обеспечения интересов государства).

Проведение публичных слушаний федеральными органами государственной власти или органами государственной власти субъекта РФ законом не предусматривается, за исключением случаев, прямо установленных законом (например, ст. 26.13 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", ст. 10 Федерального закона от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг").

В отношении общественных слушаний следует отметить, что помимо целей, предусмотренных п. 2 комментируемой статьи, они могут проводиться также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации (например, ст. 12 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", ст. 15 Федерального закона от 10 июня 2008 г. N 76-ФЗ "Об общественном контроле за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и о содействии лицам, находящимся в местах принудительного содержания"). В ряде федеральных законов предусмотрено проведение общественных обсуждений (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе"). С учетом вышеизложенного представляется, что к отношениям, связанным с определением правового смысла понятия общественных слушаний, проводимых для установления публичного сервитута в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, могут быть применены нормы, регулирующие проведение аналогичных процедур в области охраны окружающей среды, в связи с чем в данном случае под общественными слушаниями может подразумеваться общественное обсуждение вопроса установления публичного сервитута.

При этом с учетом положений п. 2 ст. 3 ЗК РФ порядок проведения общественных слушаний для целей установления публичного сервитута может быть урегулирован органами местного самоуправления при участии и содействии заинтересованных лиц в зависимости от целей установления сервитута.

В соответствии с подп. "в" п. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Согласно п. 2 ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

В связи с этим порядок проведения общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута может быть урегулирован нормативным правовым актом субъекта РФ (см., например, ст. 15 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве", ст. 18 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области").

Пунктом 3 комментируемой статьи установлен перечень случаев, когда допускается установление публичного сервитута. В зависимости от цели установления публичного сервитута эти случаи можно разделить на две категории: 1) в целях предоставления права прохода (проезда) через земельный участок (п. п. 1, 6, 10); в целях обеспечения осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (п. п. 2 - 5, 7 - 9).

В литературе также выделяют третью категорию - сервитуты, представляющие право размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес <1>, относя к ним случаи, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 3 комментируемой статьи. Такой подход представляется спорным, поскольку подп. 2 п. 3 комментируемой статьи предусматривает возможность установления публичного сервитута только для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры и не предполагает строительство или реконструкцию новых объектов <2>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Давыдова О.В. Установление сервитута: возможные проблемы // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 6.

<2> Данная позиция нашла отражение в судебной практике (например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 августа 2011 г. по делу N А46-12932/2010). См. также: письмо Министерства экономического развития РФ от 12 сентября 2011 г. N Д23-3824 (СПС "КонсультантПлюс"). В качестве единственного исключения из правила, предусмотренного комментируемой статьей, можно отметить Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", им предусматривается, что одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов, которыми могут являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд; возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации (ст. ст. 28, 31).

Пункт 3 комментируемой статьи установил исчерпывающий перечень основания для установления публичного сервитута. Вместе с тем формулировка подпункта 9 указанного пункта, предусматривающая возможность установления публичного сервитута для "временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ" на практике приводит к расширительному толкованию и отнесению к другим работам, в том числе и работы по прокладке (строительству) линейных объектов.

Представляется, что установление публичного сервитута не может осуществляться для целей строительства объектов недвижимости, поскольку в соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Таким образом, ГК РФ предусматривается возможность осуществления застройки земельного участка зданиями, сооружениями или реконструкции (перестройки) таких объектов только самим собственником либо другим лицом с разрешения собственника.

Однако из положений п. 2 ст. 23 ЗК РФ следует, что принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об установлении публичного сервитута не зависит от согласия собственника земельного участка, обременяемого сервитутом.

Также необходимо отметить позицию Верховного Суда РФ, высказанную в Определении от 11 сентября 2013 г. N 73-АПГ13-2, согласно которой положениями п. 3 ст. 23 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для установления публичного сервитута, а использованная в подп. 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ формулировка "и других работ" указывает на то, что такие работы должны относиться к изыскательским или исследовательским работам.

Учитывая, что публичный сервитут так или иначе ограничивает права собственника земельного участка в его использовании, п. 7 установлены способы защиты интересов правообладателя земельного участка (при этом Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ было исключено право собственника требовать изъятия земельного участка в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования такого земельного участка, что обусловлено отсутствием правового регулирования такого изъятия). Так, собственник земельного участка вправе требовать соразмерную плату в случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Вместе с тем, как отмечено в письме Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2009 г. N Д23-3607, порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г., не были зарегистрированы Минюстом России и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. N 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации", и решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 г. N АКПИ14-1093 были признаны недействующими. Соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации, законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы. В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут (Определение от 11 июня 2015 г. по делу N 301-ЭС14-9021). Аналогичная позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 февраля 2012 г. N 11248/11, при этом также отмечено, что в состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

В отношении частных сервитутов необходимо отметить, что их содержание, порядок установления и прекращения урегулированы ст. ст. 274 - 276 ГК РФ. При этом ГК РФ не дает исчерпывающий перечень оснований для установления такого сервитута, предусматривая их общий признак - для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как отмечено в Концепции совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК РФ. В ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий: а) из сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

В отличие от публичного сервитута частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Как отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, установление частного интереса обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2012 г. N 11248/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 6).

Следует также отметить, что Конституционным Судом РФ отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гонтарева Л.Л. на нарушение его конституционных прав абзацем 2 п. 1 и п. 2 ст. 274, п. 2 ст. 275 ГК РФ, п. 5 ст. 23 ЗК РФ. Оспариваемые заявителем нормы, определяющие назначение сервитута как права ограниченного пользования чужим земельным участком, закрепляют также гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка. Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения. С учетом изложенного, оспариваемые нормы не могут сами по себе рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя (Определение от 22 марта 2012 г. N 510-О-О, см. также Определения от 23 декабря 2014 г. N 2760-О, от 2 июля 2013 г. N 1046-О).

Законом N 171-ФЗ ЗК РФ был дополнен новой главой V.2, регулирующей особенности заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как уже было отмечено, сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 27), с 1 января 2017 г. - в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. N 132.

 устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень публичных сервитутов. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;

3) размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка для охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например, осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

6. Права и обязанности землевладельцев, землепользователей, арендаторов и субарендаторов земель

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином пра­ве, установлены нормами статей главы 6 Земельного кодекса. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором — в отношении частных сер­витутов или законом, иным нормативным актом — в отношении пуб­личных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по ис­пользованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: только собственники земель­ных участков обладают правом собственности на расположенные на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, уста­новленных Лесным кодексом Российской Федерации).

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принад­лежат тому, кто непосредственно использует земельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоста­вил земельный участок в пожизненное наследуемое владение, пользо­вание или аренду.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право:

1)      использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные
ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные
карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Закон РФ «О недрах» предусматривает право собственников и владельцев земельных участков осуществлять по своему усмотрению в их границах без применения взрывных работ добычу общераспрост­раненных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфа и т. п.), не числящихся на государственном балансе. Кроме того, они имеют пра­во на строительство подземных сооружений для своих нужд на глуби­ну до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых ко­лодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавли­ваемом соответствующими органами исполнительной власти субъек­тов Российской Федерации.

В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица находятся пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах принадлежащего им на праве собственно­сти земельного участка, если иное не установлено федеральными за­конами. Право на пруд, обводненный карьер прекращается одновре­менно с прекращением права собственности на соответствующий зе­мельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчу­ждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате та­кого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера;

2)      возводить    жилые, производственные, культурно-бытовые
и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым на­
значением земельного участка и его разрешенным использованием
с соблюдением требований градостроительных регламентов, строи­
тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных
и иных правил, нормативов.

Так, порядок использования земель поселений определяется в со­ответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административных границ делится на терри­ториальные зоны: жилые, производственные, рекреационные и др. (см. главу 12). Существует совокупность установленных правилами за­стройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допусти­мых изменений объектов недвижимости при осуществлении градо­строительной деятельности в пределах каждой зоны, которая согласно

Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регла­ментом. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. преду­сматривает (ст. 37), что строительство и реконструкция зданий, строе­ний, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвер­жденным проектам, имеющим положительные заключения государст­венной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строитель­ных требований, норм и правил.

Однако любое строительство должно соответствовать прежде все­го целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка: нельзя, например, возвести промышленное предприятие на землях сельскохозяйственного назначения или землях особо охраняе­мых природных территорий;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оро­сительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоратив­ные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительны­ми, санитарно-гигиеническими и иными специальными требования­ми.

В соответствии с Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится граж­данами (физическими лицами) и организациями, имеющими лицен­зии на осуществление соответствующих видов деятельности. Она осу­ществляется на основе разработанных в установленном порядке про­ектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционирова­ния которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиора­ции — в соответствии с лесным законодательством Российской Феде­рации.

Указанный Федеральный закон различает следующие виды мелио­рации:

- гидромелиорация (оросительная, осушительная, противопаводко­вая, противоселевая, противоэрозионная, противооползневая и др.) — улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эроди­рованных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды;

- агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастби-щезащитная) — улучшение земель посредством использования почво­защитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных наса­ждений;

- культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха, от камней и иных предметов; мелиоративная обработка солонцов; рыхление, пескование, глинование, землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);

- химическая (известкование почв, фосфоритование почв и гипсо­вание почв) — мероприятия по улучшению химических и физических свойств почв.

Перечень прав по использованию земельных участков, установ­ленный ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательст­вом могут быть установлены и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, зе­мельных участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать в установленном Правительством Российской Федера­ции порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих зе­мельных участках и динамике изменения его состояния.

Перечень обязанностей собственников зе­мельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использова­нию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относят­ся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, исполь­зующим участок на основании сервитута. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собст­венниками земельных участков, обязаны (ст. 42 ЗК РФ):

использовать земельные участки в соответствии с их целевым на­значением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны нано­сить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объ­екту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодатель­ством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены до­говорами;

своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования гра­достроительных регламентов, строительных, экологических, санитар­но-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Ко­дексом, иными федеральными законами могут быть установлены и иные требования к собственникам земли и иным лицам, исполь­зующим земельные участки.

Федеральным законом «О государственном регулировании обеспе­чения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) установлено, что собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:

осуществлять производство сельскохозяйственной продукции спо­собами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сель­скохозяйственного назначения, а также исключающими или ограни­чивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на                         ок­ружающую природную среду;

соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных,                      фито-санитарных и противоэрозионных мероприятий;

представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

содействовать проведению почвенного, агрохимического,                       фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сель­скохозяйственного назначения;

информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и за­грязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установил обязанность для членов таких объединений в течение трех лет освоить земельный уча­сток (если иной срок не установлен земельным законодательством).

Неисполнение установленных законодательством обязанностей по использованию земельного участка влечет ответственность. Так, Ко­дексом Российской Федерации об административных правонарушени­ях предусмотрено наложение административных штрафов за использо­вание земель не по целевому назначению, невыполнение обязатель­ных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ст. 8.8); за уничтожение межевых знаков границ земельных участков (ст. 7.2).

 В отдельных случаях неисполнение названных выше обязанностей может повлечь прекращение права собственности на земельный участок, права по­стоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного насле­дуемого владения им. Такое прекращение может, в частности, после­довать при использовании земельного участка не по целевому назна­чению или способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудше­нию экологической обстановки.

Для самостоятельной работы 

Контрольные вопросы:

1.      В чем различие понятия собственности в юридическом и экономическом смыслах?

2.      Укажите правомочия собственников земли?

3.      Какие формы земельной собственности предусмотрены законодательством Российской Федерации?

4.      Раскройте специфические черты права государственной собственности на землю?

5.      В чем специфика права частной собственности граждан на земельные участки?

6.      Какова специфика частной собственности на землю юридических лиц?

7.      Каковы основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю?

8.      Перечислите субъектов права частной собственности на землю?

9.      Назовите основания возникновения муниципальной собственности?

10. Раскройте юридическое значение и содержание ограничения оборотоспособности земельных участков?

11. Назовите субъектов и раскройте содержание права постоянного бессрочного пользования?

12. Назовите субъектов и раскройте содержание права пожизненного наследуемого владения?

13. Дайте понятие сервитута, назовите его виды и субъектов?

14. Раскройте право аренды земельного участка: понятие, основания возникновения и прекращения, содержание?

15. Выделите специфические особенности аренды земельных участков, установленные земельным законодательством?

16. Дайте понятие права безвозмездного пользования, перечислите его   субъекты?

Задача №1

 Гражданин Магомедов решил на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности и приобретенном под индивидуальное жилищное строительство, прорубить скважину для обеспечения своего хозяйства водой и установить электронасос для подъема воды с глубины 25 м, объясняя это тем, что вода из городского колодца ввиду его малой глубины (5 м) недостаточно чиста.

Вправе ли Магомедов произвести такие работы на своем земельном участке?

Кто является собственником  недр и водных объекты? 

Решите дело.

Задача №2

 На земельном участке, предоставленном в собственность под индивидуальное жилищное строительство,  Даудов срубил пять деревьев  и решил пробурить скважину для обеспечения хозяйства водой и установить электрогенератор.

Вправе ли Даудов совершать вышеуказанные действия? Какими правами и обязанностями обладает собственник земельного участка?

Задача №3

  Глава крестьянского хозяйства  Гасанов ведет на выделенном ему земельном участке разработку щебня и песка. Гасанов полагает, что полезные ископаемые в границах его участка принадлежит ему на правах собственника так же, как и часть реки, протекающая по территории его хозяйства.

Объясните, каковы права на землю и другие природные ресурсы   главы крестьянского хозяйства?

Задача № 4

 Родопский бульвар г. Махачкалы является излюбленным местом отдыха горожан. К их неудовольствию площадь сквера стала сокращаться за счет построек. В частности, часть земель попала в придомовую территорию многоэтажного дома.  В южной части сквера, невзирая на протесты граждан, один из предпринимателей еще более двадцати лет назад возвел кирпичное здание под шашлычную. Сейчас он обратился с заявлением в администрацию города о переоформлении ему земельного участка на праве собственности.

Можно ли из территории сквера формировать земельные участки под застройку?

С какой целью и на каком праве могут предоставляться земли в скверах?

Примерные тестовые задания:

1.    Каковы формы собственности на землю:

А) частная,

Б) государственная,

В) муниципальная,

Г) все вышеперечисленные.

2.    Каковы способы передачи земель в частную собственность:

А) приватизация,

Б) выдача лицензии,

В) выдача ордера,

Г) все перечисленные выше.

3.    Перечень объектов права федеральной собственности на землю закреплен:

А) Указом Президента РФ от 16 декабря 1993г. «О федеральных природных ресурсах»,

Б) Федеральным законом от 17 июля 2001г. «О разграничении государственной собственности на землю»,

В) ЗК РФ,

Г) в перечисленных выше нормативно-правовых актах.

4.    Впервые установлено право частной собственности на землю в:

А) законе РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»,

Б) законе РФ «О земельной реформе»,

В) Конституции РФ,

Г) ЗК РФ.

5.    Возможность изменить целевое назначение сельскохозяйственных угодий возникает по решению:

А) правительства РФ,

Б) органа исполнительной власти субъекта Федерации,

В) местного органа исполнительной власти,

Г) выше перечисленных.

6.    Не могут быть переданы в частную собственность земли:

А) сельскохозяйственного назначения,

Б) запаса,

В) зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению,

Г) все вышеперечисленные.

7.    Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению:

А) органов местного самоуправления,

Б) суда в виде санкции за совершение преступления,

В) федеральных органов исполнительной власти,

Г) органов исполнительной власти субъектов РФ.

8.    Могут быть объектом купли-продажи:

А)  все земельные участки,

Б) только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет,

В) земельные участки, не обремененные правами третьих лиц,

Г) земельные участки, не изъятые из оборота.

9.     К муниципальной собственности относятся земли:

А) в пределах черты городов и других  населенных пунктов,

Б) которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством,

В)  необходимые для осуществления коммунального обслуживания населения,

Г) все перечисленные выше.

10.                       Субъектами частной собственности на землю являются:

А) граждане,

Б) юридические лица,

В) иностранные лица,

Г) все перечисленные выше.

Примерный перечень тем рефератов:

1.      Формы собственности на земельные участки.

2.      Государственная собственность на землю.

3.      Муниципальная собственность на землю.

4.      Институт права частной собственности в земельном законодательстве.

5.      Аренда земельного участка.

6.      Правовое регулирование сервитута.

7.      Иные права на земельные участки.